相続手続支援センター

複雑な土地の権利関係は、名義や契約状況をしっかり確認しましょう

「土地の権利関係（借地・貸宅地）が複雑そうな父の相続について、ご相談したいです。」

Ａさんが、お父様Ｘさんの相続手続についてお困りとのことでした。
相続人は長男Ａさん、長女Ｂさん、お母様のＹさんの３人です。
そして、相続財産は不動産と預貯金で、相続税の申告が必要とわかりました。
なお、不動産はご自宅の土地・建物の他に、Ｂさんが住んでいる家の敷地があり、
この土地の権利関係の複雑さについて、Ａさんはどうしたらいいかと悩まれていました。

相続税の計算に当たり、他人の土地を借りて家を所有している場合は「借地権」として評価します。
さらに、「借地権」の評価は「自用地」の評価に、地域ごとに定められている「借地権割合」を乗じて算出します。
したがって、逆に土地を他人に貸して他人が家を建てている場合は「貸宅地」としての評価となり、
「自用地」の評価から「借地権」の評価を控除して求めます。

①自宅不動産

まず、不動産財産の内容を確認することになりました。
ご自宅の建物はＸさん名義で、Ｘさん名義の土地（自用地）と他人名義の土地（借地）の上に建っています。
もちろん、地主とは賃貸借契約を結んでいます。
さらに、ご自宅にはＸさんＹさん夫婦のほか、長男Ａさん夫婦も同居しています。

②Ｂさん自宅の敷地

一方、Ｂさんが住んでいるＸさん名義の土地は少し離れたところにあり、
その土地の上に、Ｂさんの夫Ｃさんが家を建ています。
また、ＣさんとＸさんの間には土地の賃貸借契約書が結ばれ、地代も支払われています。
よって、子（娘婿）相手でも契約を結び、地代が発生していることで「貸宅地」として評価されます。

遺産分割協議の結果、配偶者であるＹさんはご高齢のため、
何も相続しないことになりました。
そして、預金はＡさんとＢさんが等分に、不動産についても
それぞれが受け継いでいくことでまとまりました。
つまり、自宅の土地と借地権・建物はＡさんが、Ｂさんがお住まいの土地はＢさんが
取得する、という内容です。
結果的に、Ａさんが取得した土地は自用地と借地権としての評価になり、
Ｂさんが取得した土地は貸宅地としての評価になります。
相続により権利関係も整理でき、またＡさんが想定していたよりも相続税が抑えられ、
Ａさんは相続手続の結果に満足されていました。

◆参考◆　自用地と貸宅地の評価

Ａさんの場合・・・

相続税申告の際、土地については自用地と借地権としての評価となり、
借地権部分は自用地（所有権）より低く評価されます。
「借地権」の価額は、
「自用地」（他人に貸さず自分で使用している場合の宅地：更地）としての価額に
借地権割合（国税庁により地域ごとに定められた９０％～３０％）を乗じて求めます。
自分の土地でなくても、所有権並みの財産として評価される場合があるので
注意が必要です。

Ｂさんの場合・・・

ご自身が住んでいる土地の所有権を取得するにもかかわらず、
「貸宅地」として、自用地より低く評価されます。
相続した土地に他人が利用できる権利を有している場合、
つまり、他人の建物所有の為に土地を貸している場合は「貸宅地」として、
自用地としての価額に「１から借地権割合を引いた割合」を乗じます。
（例）
借地権割合が７０％なら、借地権は自用地価額×0.7、
貸宅地は自用地価額×0.3となります。
　　
　　
　　

※アドバイス※

なお、相続や売買の結果、借地契約の当事者が親子間や夫婦間となり、時代のやり取りを問わなくなる場合は、
借地権の贈与があったものとして取り扱われるので注意が必要です。
　

　　

　　

借地権の意義　・　借地権の評価　・　貸宅地の評価

自筆で書いた遺言書には注意が必要です

父親Ｘさんが自筆で書いた遺言書があるというＡさんから相談がありました。
自筆による遺言書は、家庭裁判所に提出して検認を受けなければならず、
本来は、勝手に開封することはできません。
しかし、その遺言書は封がされておらず、Ａさんは中を見てしまったようでした。

また、ご家庭のご事情を聞いてみたところ、Ｘさんは、Ａさんのお母様Ｙさんとは籍を入れておらず、
内縁関係のままでしたが、実子のＡさんと妹Ｂさんを認知し、共に暮らしていました。
Ｘさんの相続人は自分たち兄妹だけだと思っていたＡさんでしたが、
遺言書には、Ｙさんと出会う前に離婚した前妻との間に生まれたＣさんの名前がありました。
会ったことのない兄弟の存在を遺言書で初めて知り、対応に困って相談にお越しになったということです。
　

①自筆証書遺言の注意点

まず、今回の事例のように、封がされていないなどの理由で遺言書が有効でない場合は、
遺言書なしの相続手続と同様に、相続人全員で遺産分割協議が必要となります。
つまり、Ａさんは会ったことのないＣさんと協議をしなければなりません。
また、Ｘさんの相続財産は、預貯金の他はＡさん親子が現在も住んでいる一戸建ての不動産で、
Ａさんとしては、この自宅を何とか自分たちで相続したいという願いでした。
そして、実際の遺言書には、Ａさん達の希望通り
「ＹさんとＡさん及びＢさんに不動産を相続させる」との記載がありました。
　

②自筆証書遺言の落とし穴

Ｘさんは、一緒に暮らしてきたＡさん母子の今後の生活を案じ、
自宅を相続させたい気持ちで遺言を残されたのでしょう。
しかし、残念ながらこれでは登記ができません。
共有での不動産登記は可能ですが、３人の持分が示されていないからです。
しかも、Ｙさんは相続人ではないため「相続」ではなく「遺贈」に当たり、登記原因も異なります。
くわえて、預金に関しての記載がなかったことなど、
自筆で書いた遺言書は、作成が気軽である反面、その記載の仕方が明確でないと、
その意思を反映した相続を行うことはできないという落とし穴があるのです。
　　

とはいえ、Ｃさんに対しては、離婚の際に母親に多額の財産分与したので相続させない、
という記載があるなど、Ｘさんの遺志は確認できる内容でした。
そこで、ＡさんはＣさんに連絡を取り、Ｘさんの遺志を実現すべく、
時間をかけてでも理解を求めていくと強い決意を示され、
まずは遺産分割協議を開始するところから、お手続きを開始することになりました。

◆参考◆

自筆証書遺言の保管

遺言書は、その方式として主に、遺言者が自書して作成する自筆証書遺言と、
公証役場で公証人が作成する公正証書遺言とがあります。
このうち、自筆証書遺言を法務局が保管するという制度が創設されました。
（法務局における遺言書の保管等に関する法律　令和２年７月１０日施行）
　　

制度の特徴

そして、今般、創設された制度では、法務局が自筆証書遺言を預かることで、
紛失や隠匿、改変等を防止し、その効果として家庭裁判所での検認を不要としており、
自筆証書遺言が持つ危険や煩雑さを回避できるといえます。
また、死後に相続人の一人が法務局に開示を請求すると、
他の相続人に通知されるという新しい制度も注目です。
とはいえ、公正証書での作成が安全・確実なのは変わらないでしょう。

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自筆証書遺言書保管制度については、法務省の特設ページをご参照ください。
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji03_00051.html　

　

　

転籍を繰り返された方の戸籍収集は手間がかかります。

「亡くなった叔母の戸籍を取るにはどうしたらいいでしょうか？」

相談者Ａさんの伯母Ｘさんは、広島で亡くなりました。
ところが、相続人は姪であるＡさんしかおらず、手続先が遠方なため、手を貸してほしいとのこと。
Ｘさんの最後の本籍地は、市が発行した火葬埋葬許可証から明らかです。
まずは、そこに記載されていた広島市の区役所へ戸籍の郵送請求を行うべく、
必要書類や定額小為替などを準備して目的地へ向けて発送しました。
しかし、これがこの後続く長い戸籍収集の始まりとなろうとは、想像もしていませんでした。
なぜなら、すべてが郵送でのやりとりであるうえに、Ｘさんの家族が何度も転籍を繰り返していたからです。

相続人であることを証明するために

さらに、相続人が兄弟姉妹の代襲相続人であるＡさんしかいない
ということを証明するためには、気の遠くなるような戸籍収集を必要としました。
そうして、広島県内各市区町村役場への郵送請求を13回、丸2ヶ月の期間をかけて、
ようやくすべての戸籍を揃えることができました。
では、なぜ同じ家族が、広島県内でどうしてこんなにも転籍を繰り返したのか。
住民票と違って、戸籍を移すには相応の理由があったと想像できますが、
一般的に、真意まで理解することはかないません。
そうした中、とある戸籍に胸を締め付けられる思いをしたのです。

戦争こそが、転籍を繰り返した理由

その背景には、戦争があったことが戸籍から読み取れたのです。
というのも、Ｘさんの配偶者の戸籍には「ニューギニア北方海上ニ於テ戦死」の記載がありました。
これは、Ｘさんが昭和16年に結婚してわずか2年後、29歳の時です。
その際、どのような思いでこの報せをお聞きになったのでしょうか。
また、Ｘさんの母の戸籍には「昭和20年8月6日午前9時広島市××町番地不詳ニ於テ死亡」とあり、
それだけでなく、わずか12歳の異父妹（注；母の離婚後、再婚相手との間に産まれた娘）の戸籍には、
「昭和20年8月9日午後6時広島市××町　番地不詳ニ於テ死亡」との記載がありました。
まるで、母親を追うかのようにも見えました。

おそらく、この一家は戦禍を避けるために転籍を繰り返してきたのでしょう。
つまり、戦争によって、何回も家族構成が変わっていたことが、転籍を繰り返す原因だったのです。
ときに、多くの映像や文章よりも、戸籍によって、戦争の悲惨な状況を
リアルに感じ取れるものだと痛感したのでした。

まず、相続手続きを行うには、相続関係を公証する書類として戸籍が必要となります。
しかも、出生までさかのぼる為、多くの戸籍取得が必要となる場合があります。
しかし、こうした戸籍収集のわずらわしさから解放される日も近いようです。

　　

　　

◆参考◆

●そもそも戸籍とは

戸籍は人の出生から死亡に至るまでの親族関係を登録公証するもので、
日本国民について編製され、日本国籍をも公証する唯一の制度です。
出生、死亡、婚姻などの事実をただ淡々と記録をしているだけの書類ではありますが、
今回の事例のような戦争の記載に触れる折には、
その記録の中の人生が胸に迫ってくることがあります。

●「新戸籍法第120条の2」の施行

新たな戸籍法が、2024年（令和6年）3月1日に施行されることで閣議決定されました。
これにより、本籍地以外の最寄りの市区町村役場の窓口で、
本人や配偶者・親・子などの戸籍謄本等を請求できるようになるということです。
つまり、この制度が始まることによって、遠方に本籍地がある戸籍も、
ご自身がお住いの最寄りの役所で取得することができるようになり、
それにより、相続に必要な戸籍のほとんどを、相続人が容易に集められるようになるのです。

　　

　　

※　要注意！！　※

ただし、請求できるのは、「本人」「配偶者」「子・孫などの直系卑属」
「両親・祖父母などの直系尊属」の戸籍謄本だけとされています。
つまり、兄弟姉妹・伯父（叔父）伯母（叔母）・甥姪の戸籍謄本は取得できない場合もあるので
注意が必要です。詳しくは、法務省のホームページをご参照ください。

　　　　　

　　

ご不明な点がありましたら、お気軽に相続手続支援センターへお問い合わせください。